特集・コラム [ 不動産投資 ]
- 不動産投資をするうえで大切なことは、建物の収益性を適正に見積もることです。前回では事業収支計画からキャッシュフローベースで採算性を判断する流れをご紹介しましたが、今回は収益性を「利回り」によって判断する方法をみてみましょう。
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（1）利回りについての考え方
- 「利回り」とは、投資額に対する収益の割合のことをいいます。不動産投資では、将来の収支予測から利回り（期待利回り）を計算し、採算性をみていきます。
- 利回りの計算方法には、次の2つのパターンがあります。
- 1．表面利回り
- 単純に年間の収入を投資額で割って計算します。物件情報（チラシなど）では、この表面利回りで表示されているケースがほとんどです。
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| 年間収入合計 |
＝ |
年間収入合計 |
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|
| 投資額 |
自己資本＋借入金 |
【例えば】
土地購入費＋建築費用＝1億円、賃料8万円で貸室10室の場合
8万円×10室＝80万円（月額収入）×12ヵ月＝960万円（年間収入）
960万円÷1億円×100＝9.6％
- 2．実質利回り（純利回り）
- 年間の経費を差し引いて収益性をみる計算方法です。毎年かかる税金や管理費などのランニングコストも差し引いて計算するので、より正確な収益力が判断できます。
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| 年間収入合計 − 年間諸経費 |
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| 投資額（自己資本＋借入金） |
【例えば】
土地購入費＋建築費用＝1億円、賃料8万円で貸室10室
年間経費200万円の場合
8万円×10室＝80万円（月額収入）×12ヵ月＝960万円（年間収入）
960万円−200万円（年間経費）＝760万円
760万円÷1億円×100＝7.6％
- この場合、13年から14年（100％÷7.6％＝13.15）で投資額を回収できる計算になります。それ以降の収入がプラスの収入ということになります。
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（2）判断の基準は表面利回りではなく実質利回りでみる
- 不動産投資を検討する場合は、「収入がいくらか」ではなく、「手取りでいくら残るか」を検討しなれば正確な採算予測はできません。したがって、実質利回りでみることが重要です。
- また、借り入れが伴う場合には、利息負担も考慮しなければなりませんので、利回りはさらに低くなります（回収まで期間が長くなります）。
- 次回は、「資金調達方法」について検討していきます。
- 掲載日：2007年5月28日
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